• (22) 622 22 12
  • 601 331 386
  • kontakt@kancelaria-palusiak.pl

Zasiedzenie służebności przesyłu jest tematem budzącym wiele emocji wśród właścicieli nieruchomości. Przedsiębiorstwa przesyłowe, takie jak firmy energetyczne czy wodociągowe, często korzystają z cudzych gruntów, aby utrzymywać i eksploatować swoją infrastrukturę (linie energetyczne, gazociągi, rurociągi). Jeśli nie posiadają do tego odpowiedniego tytułu prawnego (np. umowy o ustanowieniu służebności), a korzystają z nieruchomości przez odpowiednio długi czas, mogą próbować zasiedzieć służebność przesyłu.

Czym jest zasiedzenie służebności przesyłu?

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego. Pozwala mu korzystać z nieruchomości w określonym zakresie, np. w celu instalacji, konserwacji czy naprawy urządzeń przesyłowych. Zasiedzenie jest sposobem nabycia tego prawa przez przedsiębiorcę, który korzysta z cudzej nieruchomości w granicach służebności przez określony czas (20 lat w dobrej wierze, 30 lat w złej wierze), nie posiadając do tego tytułu prawnego. Istotą zasiedzenia jest właśnie posiadanie bez odpowiedniego tytułu prawnego. Obejmując nieruchomość w posiadanie w zakresie służebności przesyłu, przedsiębiorca ogranicza władztwo właściciela.

Kiedy zaczyna się bieg zasiedzenia?

Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że objęcie w posiadanie służebności przesyłu następuje najczęściej w chwili wejścia na cudzy grunt w celu budowy trwałego i widocznego urządzenia przesyłowego. Ograniczenia dla właściciela nieruchomości pojawiają się już wtedy, gdy przedsiębiorca zajmuje część nieruchomości i rozpoczyna prace.

Ważny wyrok Sądu Najwyższego (sprawa o sygn. I CSK 2395/24)

Niedawne postanowienie Sądu Najwyższego z 6 marca 2025 r. (sygn. akt I CSK 2395/24) dotyczyło właśnie kwestii zasiedzenia służebności przesyłu. Sprawa rozpoczęła się od wniosku przedsiębiorstwa (T. S.A.) o stwierdzenie zasiedzenia służebności na działce należącej do prywatnych właścicieli (P.D. i B.D.). Sądy niższych instancji – Sąd Rejonowy w Nowym Sączu i Sąd Okręgowy w Nowym Sączu – oddaliły wniosek o zasiedzenie. Spółka starająca się o zasiedzenie służebności wniosła skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego.

Kluczowe pytanie w sprawie: Czy jednorazowe zgody i płatności przerywają bieg zasiedzenia?

W skardze kasacyjnej spółka podniosła istotne zagadnienie prawne: czy zezwolenie uzyskane od właściciela gruntu ad hoc (czyli doraźnie, w określonym celu) na wejście na grunt w celu usunięcia awarii, nawet jeśli wiązało się z zapłatą pewnej kwoty, przerywa bieg zasiedzenia służebności przesyłu? Spółka argumentowała, że takie jednorazowe działania dotyczą innego zakresu korzystania z działki niż służebność, która zakłada stały dostęp do sieci, jej konserwację i remonty.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania. Choć Sąd nie przeprowadził pełnego merytorycznego rozpoznania sprawy, w uzasadnieniu swojego postanowienia odniósł się do podstawowych zasad zasiedzenia służebności przesyłu i wskazał, dlaczego przedstawione przez skarżącego zagadnienie prawne nie zostało uznane za na tyle istotne, aby uzasadnić przyjęcie skargi. Sąd Najwyższy przypomniał, że przesłanką zasiedzenia służebności przesyłu jest posiadanie cudzej nieruchomości w zakresie tego ograniczonego prawa rzeczowego, a nie posiadanie czy własność samego urządzenia przesyłowego. Również sam przepływ energii nie ma bezpośredniego wpływu na objęcie nieruchomości w posiadanie w zakresie służebności.

Najważniejszym wnioskiem płynącym z uzasadnienia Sądu Najwyższego w kontekście tego przypadku jest podkreślenie, że istotą zasiedzenia jest posiadanie bez odpowiedniego tytułu prawnego. Skoro właściciele nieruchomości udostępnili przedsiębiorstwu przesyłowemu dostęp do sieci (transformatora) w celu naprawy i otrzymali za to wynagrodzenie, to w tym konkretnym przypadku nie można mówić o posiadaniu bez tytułu prawnego. Oznacza to, że firma przesyłowa nie spełniała warunku posiadania bez tytułu prawnego w momencie, gdy wchodziła na grunt za zgodą i za zapłatą.

Płacenie przez firmę przesyłową właścicielowi gruntu za dostęp w celu naprawy czy konserwacji wskazuje, że firma nie korzysta z gruntu „za darmo” i bez zgody właściciela, co jest sprzeczne z ideą posiadania samoistnego prowadzącego do zasiedzenia. Sąd Najwyższy zauważył również, że wniosek właściciela nieruchomości o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem przerywa bieg terminu zasiedzenia tej służebności. Jest to działanie właściciela zmierzające do dochodzenia swoich praw. Choć w tym przypadku chodziło o wniosek o zasiedzenie złożony przez firmę, a nie przez właściciela o ustanowienie służebności, czynności właścicieli w postaci udzielenia zgody na wejście i przyjęcia wynagrodzenia również wyraźnie wskazują na to, że nie pozwalają oni na nieodpłatne korzystanie z ich nieruchomości bez tytułu prawnego, co jest kluczowe dla oceny, czy zasiedzenie w ogóle następuje.

Wnioski dla właścicieli nieruchomości:

Wyrok Sądu Najwyższego I CSK 2395/24, choć dotyczył odmowy przyjęcia skargi, potwierdza dotychczasową linię orzeczniczą, która jest korzystna dla właścicieli gruntów. Wskazuje, że aktywność właściciela nieruchomości, polegająca na kontrolowaniu dostępu do gruntu i domaganiu się wynagrodzenia za korzystanie z niego przez przedsiębiorstwo przesyłowe, stanowi wyraźny sygnał, że właściciel nie godzi się na nieodpłatne i nieograniczone posiadanie służebności przez firmę.

Co powinieneś zrobić, jeśli na Twojej działce znajdują się urządzenia przesyłowe?

Należy pamiętać, że każda sytuacja jest inna i wymaga indywidualnej analizy prawnej. Jeśli masz wątpliwości dotyczące urządzeń przesyłowych na Twojej działce i ryzyka zasiedzenia służebności, zapraszamy do kontaktu z kancelarią.

Profil boczny kobiety w golfie w kolorze russet i białej torebce. Patrzy w górę z zamkniętymi oczami.

„Przyczynianie się do rozwoju daje mi poczucie, że jestem użyteczny dla planety”.

— Anna Wong, Woluntariusz